~週刊実話~中古アパートは節税メリットが大きい・・・は本当か?減価償却の話

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最近は不動産会社で働く人間らしく、色々と不動産投資のことを勉強しているのですが、

木造の中古アパートで節税したいって方!節税できるって本に書かれている方、非常に多いんですよね。

利回りや立地といった投資妙味については、まだまだ勉強不足なので触れませんが、税金の話となっては、コメントせざるを得ない!!と思ったので今回の記事です。

1.一般の書籍で書いてある表現

 減価償却資産(建物)は法定耐用年数によって償却期間が決まっています。

 RC造の47年と比べると、木造は22年と短い期間で経費化でき、特に耐用年数を超過している木造物件では、取得から4年で経費化することができます。
 この点から最も効果的に節税メリットを受けることができます。

  … 虚実織り交ぜて、というか、ウソは書いていないんですが、大事な情報をごっそり省略している感がアリアリなんですよね。

    という訳で『意義あり!!!』始めていきましょう。

   ※ 減価償却の基本的な考え方や中古物件の耐用年数の具体的な計算方法については
    それぞれ、以下の記事でまとめてあるので、知識が追っつかない方は先にこちらを
    除いてみて下さい(宣伝)

    記事1 減価償却の基本、土地建物の配分、建物の耐用年数について

不動産投資の永遠の謎。減価償却について解説するよ~ 1.まず減価償却とはなにか? 2.減価償却ができる建物部分を計算しよう 3.建物の質に応じて計算年数は異なる 4.新築・中古で年数は異なるよ。永遠に47年なわけがない。

    記事2 躯体・設備・備品・構築物って何?&配分の方法について

少し前の記事の続き。 投資物件について、減価償却をするよ、ってことになり、売買価格から土地と建物を分解するところまでが前回のお話でした。 で、建物代金の中を更に分けると躯体・設備・備品・構築物の4つに細分化できまして、耐用年数が更に異なります。 経費を早めにあげたいなら検討しておきましょう!

2.物件価格が下がる=建物価格が下がるということ。

① 建物価額の算出方法

  中古物件の場合、個人同士の売買仲介となる事が殆どです。
  売買契約書に消費税の記載がないケースが殆どのため、消費税額から逆算する方法は使えません。

  このため、土地建物内訳は次の算式で計算することとなります

 ② 固定資産税評価額のざっくりとした考え方

   固定資産税評価額とは、不動産取得税と固定資産税・都市計画税の計算のために、役所が評価をした不動産の価格です。

   独自の計算ルールで算出されるため実際の売買価額とだいぶ乖離した価額です。

  ⒜ 土地の評価

    地価を基に計算した固定資産税路線価による価額

    固定資産税路線価は地価の70%程度として定めているため、実際の売買価額より低い価額になります。

    相続税路線価と基本的な考え方は同じですが、いくつかの事情から評価額はこちらの方が若干低くなります。

    ポイントは地価で決まる価額なので、地価が変わらなければ評価額はずっと同じだということ!ずっ友だよ!

  ⒝ 建物の評価

    再建築原価を基に、築年数に応じた減価償却をした価額

    再建築価額はあくまで、工事費用すなわち原価ベース(建築会社の利益を載せない)で計算するため、実際の売買価額より、結構低い価額になります。

    相続税の評価における建物価格も基本的にはこれを流用します。

    再建築原価が役所の独自ルールなのはもちろんですが、減価償却も確定申告で使うものとは一味違います(経年減点補正率というよ!)

    再建築原価は、超ーーーー細かい計算なので詳細を語るのは無理ですが、暫定版の再建築価額と経年減点補正率は各都道府県の法務局HPに載っていますね。

    再建築原価の詳細を知りたい変わり者はこちらの記事の見出し3を、暫定版の再建築価額と経年減点補正率を見てみたい方はこちらを、見てみるとよろしいアルヨー。

    ポイントは経年減点補正率があるため、築年数に応じて価額が下がるということ!

    ずっ友じゃないよ!裏切るよ!

3.これが成果だ!本当の中古アパートにおける節税効果

① 固定資産税評価額の推移と建物比率の下落について

  アーメン、ハレルヤ、ピーナツバター!

  という訳で、築年数に応じた家賃の下がり方や利回りの統計から、固定資産税評価額と物件価額の関係をまとめてみたよ。暇なのか!?

  いちおう、個人レベルでの努力なので、以下の点を予めご確認くださいませ。

・ 当たり前ですけど、土地価格は変わらないという前提です。
  あと、新築時の土地・建物比率は、立地によって結構変わるよ。 

・ 首都圏の木造アパートのデータで家賃と利回りの推移を漁りました。 
  アパートという括り、新築・築10年・築20年という大枠しかなかった。
  物件価額の推移は目安と思ってくださいませ。

・ 家賃下落率は当初10年間は1.00%、築10年~30年が1.35%です
  これを基に想定物件価額を計算しています(表では割愛してますけど)

   フリップ、ドン!!! 

   頑張りすぎだよね。とりあえず建物比率が結構な勢いで下がっていることをしっていただければ、わたしは満足です。

 ⒝ 要約版をよこせよときっと言われるので・・・

  ああ、現代っ子め。ごちゃごちゃした数字とか読みたくないよね。

   

4.まとめると!

   耐用年数オーバーだと、築古のリスクが多々あるよ。
   それと比べると、減価償却のメリット、正直物足りなくない??

   新築時に関しては設備や構築物の減価償却(22年より短い)がある訳だし。

   契約書こねくり回して、建物代を高くする人も中にはいるけど、無理せん方が良いと思うなぁー。という事でした。

   あ、契約書ない時に路線価差引とか標準建築価額とか比率使わん方法は、一応ダメという判例もありますよ。ケースバイケースでしょうけど。

   海外不動産の節税スキームもロジック自体は、これと一緒だよ。
   まぁ、建物比率がどうとか、賃貸と売却の税率差とかもあるけどさ。

   余裕があれば、そちらもまとめてみるよ。

 中古物件について土地・建物50%ずつで説明している文章見かけたら疑え!

   という啓蒙記事でした。

   あ、物件価格のデータに何か良いものがあったら教えてください。

   リライトするんで(めんどくさいのでしない)

   ではでは~

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