色々、続き物をスッ飛ばしておりますが、ご自身で不動産投資の確定申告をされる際に１、２を争う悩まれる箇所。土地負債利子についての解説やで！！！
正式名称を土地等を取得するために要した負債の利子というんやで！（google対策）
不動産投資で赤字になっても、土地の利息は経費にできないんやで！（google対策）
１．プロローグ～e-Taxにぜひ反省して欲しいところ～
① e-Taxのメニューから。
はい。
利息はね。返済予定表に載っているから良いんですよ。
土地等を取得するために要した負債の利子・・・・って何？？？
そんなの書いてなかったけど？？？
② よくある質問で質問してみた。
お、左上によくある質問ってあるやん！？
不親切な気もするが検索したろー！
？？？
なんかよくわからんのが出たけど、色つきの文字もあるからコイツを見ればええんやな！？
ただし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。
・不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
この情報により問題が解決しましたか？
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解決しなかった ☜
２．さて本題です。
① 制度のあらまし
不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、土地等を取得するために要した負債の利子はなかったものとみなされ、他の所得と通算することができません。
わかりにくよね！？マトリクス図だとこういうこと！
あ、土地に係る利子は自分で計算する必要があります！
●●細胞はありまっす！
② 計算方法について
こんな感じです。流れを追いかけて行きましょう！
１）土地と建物の取得価額の計算
ごめ、過去記事で書いたので、そっちでよろしく！
２）土地に係る借入金の計算
借入金のうち、土地の購入に充てられた（とされる）金額の計算です。
当初借入金額から計算するんですが・・・
！ 同じ物件価額でも、土地と建物の構成によって計算結果が変わります。（①と②）
まぁ、これは良いんですが、フルローンと自己資金を入れているか（②と③）で
でも変わってくるんですねーーーーー。
納税者有利？といいますか、ローンは建物代金にまず充てたと考えるのです。
！ フルローンだと【土地価額の比率】と【土地に係るローンの比率】が同じになるの
ですが、自己資金があるとこの２つが一致しなくなるんです。
なお、計算に使う２大要素【ローン金額】【売買価額に占める土地の価額】はいずれ
も購入時点の情報です。つまり・・・
！ 土地に係るローンの比率は一度計算したら同じ。
！ 物件ごとの情報のため物件ごとに計算する必要がある。
がわかりますね。
３）土地に係る利子の計算
【今年の利息】×【土地に係るローンの比率】です。
返済が進めば利息が少なくなるので、借入金利子と併せて年々減少するものですね。
４）経費にできない利子の計算
ここが２つ目のキモ！というわけでフリップどん！
あ、ごめん間違えました。
どん！
ポイントは
赤字の場合だけ経費にできないという言い回しです。
⒜ 赤字＞土地利子のときは
土地利子の全部が経費ＮＧ！
⒝ 黒字のときは
土地利子の全部が経費ＯＫ！
⒞ 赤字＜土地利子のときは
赤字がなくなるまでは経費ＮＧ ➡ 給与と相殺できる金額が０円になる
です。
なので、不動産投資の確定申告を20年分とか作ってみると・・・
初年度・・・・・・・・・・・・赤字がたくさん！
２年目以降・・・・・・・・・・赤字がすこし！
設備の減価償却が終わった・・・赤字なんだけど、還付がでない！
返済が終わった・・・・・・・・黒字で納税の申告！
みたいな感じになったりします。
３．この制度は廃止すべきなんだけど・・・と付録。
もともとこの制度は、バブルの時代（郵便貯金の金利が６％、借入金利が８％）
土地の利息で尋常じゃない経費が上げられたため、規制のために設けられた制度です。
正直、今の不動産投資での金利は、区分マンションで２％前後、アパートで３％前後、かぼちゃの馬車で４％前後（苦笑）ですので、とっくの昔にお役御免でいい筈なんですけど。
増税は基本直さないのがお役所仕事なので、延々残っている制度だったりします。
一応、税理士会という税理士団体は、毎年、この制度の撤廃意見を出しているんですけど、ずーーーーーーーーっと残っている始末。
個人様で作られた確定申告書を読むと結構な確率で、この土地負債利子と減価償却がぐだぐだなので、税務調査でも非常にチェックされやすいところです。
ぜひ、お気を付けてお作りなさってくださいませ。
という啓蒙活動記事でした。
と、こんな不動産投資の確定申告のやり方を学べるセミナーを現在の会社ではよくやっております。
【楽待、税金、セミナー】で検索すると良く出てくるアレですね（匿名ブログの意味がなない。。。）
有料でで良ければ出張セミナーなんてのも始めて良いんじゃないかなー。
と思い始めている今日この頃。
・・・というわけで、本日の付録です。
プリントアウトして計算できるようにしていたよ！
Excelをまともに使える人でしたら、これを基にシート作っても良いかもね♪
ダウンロード版はそのうち、noteか何かで有料記事にしますがな！
ではでは～