減価償却・・・土地・建物・躯体・設備・備品!(確定申告の準備を始めよう⑥)

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国税庁のリンクがほぼほぼ使えなくなっているーー。検索も。
たぶん税理士業界すべての人が阿鼻叫喚

という訳で、確定申告時期も終わり、ブログ再開です。

自分の中の原点であるルノアール飯田橋店にて。

確定申告ネタって今さら??と思うかもしれませんが、1回記事あげとけば長期アイテムになるんだなぁという事が分かったので来年に向けてという意味合いです。

(見出し~)

1.まず減価償却とはなにか?

2.減価償却ができる建物部分を計算しよう

3.建物の質に応じて計算年数は異なる

4.新築・中古で年数は異なるよ。永遠に47年なわけがない。

5.躯体・設備・備品抜き出せるものは徹底的に抜き出したい。

1.まず減価償却とはなにか?

簿記や会計の知識がない方が一番最初に行き詰まるところです。

不動産投資を始めて、賃貸不動産を2,500万円で購入したとしましょう。

今年の経費が2,500万!!!

・・・いや待て、収入は建物がある限り、長期に渡って入るんだから経費もそれに合わせろよ!

という考え方から始まったものが減価償却です。会計用語としては費用収益対応の原則といいますね

次点で、じゃあ何年がかりの経費とするのかという問題が生じますが、これについては国側があらかじめ耐用年数というものを定めておりますので、それに従って計算することとなります。

ホントはもうちょい細かいですが、ワンルームマンション投資であれば、ベースは次の通り

躯体:47年,設備:15年,備品:6年

2.減価償却ができる建物部分を計算しよう

減価償却の考え方は使える期間(より厳密にいえば収益化できる期間)で経費化しようという考え方です。

さて、皆様が購入したのは”不動産”ですよね。

マンションだとイメージしにくいですが、土地(敷地権)と建物(区分所有建物)を購入しております。

土地って何年で使えなくなる・・・・?

そうだね、地球は温暖化するけれど、なくならないね。
地球防衛軍が好き。サンダー!(酸だぁー)

というわけで、土地と建物を分けないと計算が始まらないんです。

やり方は次の2つがオフィシャルとしてあるよ!

Q1.不動産会社の書類で土地・建物が明記されておりません。取得価額はどうやって分けたらいいですか?

A1.うちの会社は明記しているんだけど。他社物件ねぇ…。売買契約書から次の方法で計算してはいかがでしょうか?

売買契約書はあると思うのですが、その中で消費税の記載はありますか?
不動産売買の場合、建物の購入にしか消費税はかからないので、そこから建物代金を逆算する方法がございます。

例.物件価額 2,500万円(内、消費税 100万円、消費税率8%)

 1 土地・建物の区分

    まず消費税を消費税率で割り戻します。
  これで消費税の対象とした金額(=建物代金)が計算できます。
  建物代金(税抜) 100万円÷8%=1,250万円

2 税込建物価額に修正

  1の計算は、税抜建物価額なので消費税をオンして税込建物価額を出しましょう。
  免税事業者を前提とした計算ですが。
   建物代金(税込) 1,250万円+ 100万円=1,350万円

3 土地代金の計算

「絞りカスだ!ッフフフフフフ!フフハハハハハハハ!」
「ジジイは決して逆上するなと言った。しかしそれは無理ってもんだ!こんなことを見せられて、頭にこねぇ奴はいねェ!」

   はい。JOJOが大好きです。で土地は絞りカスで計算しましょう。
   売買代金2,500万円-税込建物価額1,350万円=絞りカス(土地代金)1,150万円

Q2. 売買契約書に消費税の記載がないのですが・・・、どうしたら良いですか?

A2. 仲介物件ですかね…。個人間売買だと消費税の記載が要らない(=載っていない)ので、次の方法でがんばってみて下さい。

1.購入した年の固定資産税評価額を調べてください。

  そちらに記載されている土地と建物の評価額の比率でやることになります。

2.調べ方① 

  不動産会社経由で、前オーナーから教えてもらう。
  固定資産税清算金の計算をするために、不動産会社も情報を取得しているハズです。

3.調べ方② 

  都税事務所等に固定資産税評価証明書(土地・建物)の発行申請をする。

  申請先はは、不動産取得税や固定資産税の通知書に記載されている役場(都道府県税事務所など)となります。

  東京都の場合だとここですかね。 

!.本当は契約書には反映されない次の情報も必要ですが、今回は割愛しております。

取得価額に含めるべき

・ 売買仲介手数料

・ 固定資産税・都市計画税の清算金

取得価額から抜くべき

・ キャッシュバック

・ 値引 

3.建物の質に応じて計算年数は異なる

Q3.耐用年数はどのような物件でも同じですか?

A3.いえ、躯体に関しては、建物の主要構造と用途(住居用・事務所用・店舗用)により異なります。

  ※ 住居用は、誰かが住むことをいうため、賃貸用のマンション・アパートも住居用に含まれます。

  国税庁のHPが終わっているから今は難しいかもですが「法定耐用年数 建物」でググって頂ければ、必要な情報は揃いますよ!  

4.新築・中古で年数は異なるよ。永遠に47年なわけがない。

Q4 中古物件の方が早く減価償却ができると聞いたのですが?

A4 中古物件の場合、築年数を考慮して耐用年数を計算する必要があります。

【計算式】

   (新築耐用年数-築年数) +築年数×20% 
 ※ 計算結果の年未満は切捨て、2年未満は2年とします。

 ① 築10年のRC物件

  ⇒ (47年-10年) + 10年×20%=      39年

 ② 築12年のRC物件

  ⇒ (47年-12年) + 12年×20%= 37.4年⇒37年

 ③ 築47年のRC物件(=耐用年数オーバー)

  ⇒ (47年-47年) + 47年×20%=   9.4年⇒   9年

! 意味わかんないんだけど。

雨ってゅうのゎ。。 

9割以上が水分。。。 

そしてきゅうりも、9割以上が水分。。。 

そぅ。。これゎもぅ。。。 

雨=きゅうりってゅうコト。。。 

空から降る一億のきゅうり。。。 

もぅマヂ無理。。。 

浅漬けにしょ。。。。     

  個人的に好きなマヂ無理コピペです。

  というわけで、意図を一応お伝えすると・・・。 

  耐用年数オーバーの物件が耐用年数0年となるのを防ぎたい。

  が、いきなり打ち止めは怒られそうだから耐用年数の減少を緩やかにしたい。

  ということかと。

! 4年で償却できるってこういうことだよ!

 楽待さんかな?耐用年数オーバーのアパートだと4年で経費化できるから節税になるとか言いますが、タネ明かしをするとこういうこと。

1.アパートは木造か軽量鉄骨が多いんです。

… 木造の法定耐用年数(新築耐用年数)は22年なんですね。

2.耐用年数オーバーの計算を当てはめる

さっきのはRC(新築耐用年数47年)だったので、木造の年数で再計算しましょう。

  (新築耐用年数-築年数) +築年数×20% 
 ※ 計算結果の年未満は切捨て、2年未満は2年とします。

 ⇒ (22年-22年) + 22年×20%=   4.4年⇒   4年

というわけなんですね。軽量鉄骨だと5.4年なので5年ですね。

3.だが、勘違いするなよ!

  耐用年数が短い分、早くできますが、建物代が少ないので1年当たりの金額はさほど変わりません。

  耐用年数オーバーの物件を固定資産税評価額の比率で分けると建物代は10%~15%くらいになることが多いです(経験則)

  2,500万円の物件の15%で375万円。これを4年で93万円。

  赤字は確かに作れるけど、空き室リスク・・・考えてますか?

5.躯体・設備・備品抜き出せるものは徹底的に抜き出したい。

本当は5番が本題だったのですが、十分な記事量をかけましたので。次回持越しに~。

ゴメンゴ。

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