転勤族のための住宅税制の留意点

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UNICORN好きなんですよね。知ってますか「大迷惑」って曲

(大好きなワイフ(死語)とイチャイチャ(死語)するためにマイホーム買った途端に)

突然忍び寄る怪しい係長、悪魔のプレゼント、3年2ヶ月の孤独な一人旅ーー!!

ワタクシは、そんな時に役立つ税理士です。

  • 転勤をした場合に住宅ローン控除はどうなるのか。
  • 転勤に伴い、自宅を賃貸したら確定申告が必要になります
  • 減価償却の計算は少々独特なところがあるので注意してください。
  • 海外出国する場合には納税管理人の届け出も忘れずに
  • さばき切れない赤字をどうにか有効活用しなければ

こんな内容で始めたいと思います。ではではー。

1 転勤をした場合に住宅ローン控除はどうなるのか

1.住宅ローン控除の適用判断

住宅ローン控除制度は、年末調整(確定申告)する年ごとに、12月31日に住んでいる事が要件となります。
転勤をした場合は本人は住んでないという事になるのですが・・・。

① 単身赴任の場合
家族がマイホームに居住していれば、控除を継続することができます。

② 家族で転勤する場合
転勤期間中は控除は使えませんが、戻ってきてから控除を使うことはできます。

③ 単身者が転勤する場合 
②と考え方は同じです。

2.転勤をした場合の住宅ローン控除の手続

家族で転勤する場合には手続面・受けられる期間に注意が必要です。

① 転居する際の手続
次の2つの書類を税務署に提出します。
⒜ 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
⒝ 「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」及び「給与所
得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」
⒝は年末調整用に税務署から9年分交付されているものです。
既に受けている期間は会社に提出済みですので、返却は未使用分だけです。

② 帰居した際の手続
適用初年度と同じく、確定申告により住宅ローン控除を受けます。

3.転勤期間がある場合の住宅ローン控除の対象期間

ポイントは転居があっても控除期間が延長されたりしないんですよということです。
以下、図解。

2.自宅を賃貸したら確定申告が必要だよ!ずっ友だよ!

1.確定申告が必要となるかの判断

マイホームであっても転勤中に賃貸に回した場合には【不動産所得】として確定申告をする必要があります。
※ 給与以外の所得が20万円以下であれば確定申告を省略することが認められています。

2.賃貸の初年度に気を付けること

① 経費に計上できるのは賃貸期間に対応するものですよ!
初年度は年の中途から賃貸していると思います。1年間に対応する経費は賃貸期間
に対応させるようにして下さい。
例)平成30年4月から賃貸開始した場合
・ 住宅ローンの利息・・・4月~12月の返済に係る利子のみ経費計上
・ 固定資産税・・・・・・年間の負担額×9/12相当を経費計上

② 青色申告を始めたいのであれば
「青色申告の承認申請書」を賃貸開始から2ヶ月以内に税務署に提出して下さい。
ただ、副業規模では(海外転勤の場合を除き)メリットは少ないと思います。

3.自宅であったものの減価償却について

賃貸用で購入したものを比べると、若干取扱いに違いがあります。

① 新築・中古どちらの耐用年数を使うのか?
中古物件を購入した場合には、築年数を考慮した中古耐用年数を使いますが、新築の
マイホームに住んでから賃貸に回した場合には、新築耐用年数を基に計算します。

② 住んでいた期間に減価償却が進行していたことを加味しましょう。
新築RCは賃貸期間だと耐用年数47年ですが、自宅期間は1.5倍耐用年数を使うため、
70年をベースに(かつ、残存価額が10%残るものとして)計算します。
例)建物価格3,290万円の物件を購入して3年住んでから貸した場合
自宅期間の減価償却・・3,290万円×0.9×3年/70年=126.9万円 ⇒ 残3,163.1万円
賃貸期間の減価償却・・3,290万円×1年/47年=  70万円(1年当たりの経費)
※ 正確には70年の償却率・47年の償却率でそれぞれ計算します。

③ 減価償却の対象となる取得価額の算定
  減価償却の対象となるのは、物件価額のうち建物部分だけです。
会社からの購入であれば、売買契約書から建物価格を計算できます。
例)物件価格 6,000万円(内、消費税 240万円)
⒜ 建物価格の計算  240万円÷8%=3,000万円(税抜建物価格)
3,000万円+240万円=3,240万円(税込建物価格)
⒝ 賃貸開始時点での未償却残高(減価償却していない金額)の計算
32,400,000円-32,400,000×0.9×0.015(注1)×3年(注2)=31,087,800円
(注1)  70年の償却率、 (注2) 年未満は6月を基準に未満切捨・以上切上、
⒞ 賃貸期間中の減価償却費の計算
32,400,000円×0.022(注3)×12/12(注4)=712,800円
(注3)  47年の償却率、 (注4) 初年度は賃貸月数(月未満切上)に対応させてください。

4 海外転勤となる場合にはもう少し複雑だよ

1.納税管理人の選定と届出

家賃収入がある方が海外転勤(非居住者)となった場合、税務署との書類のやり取りや
納税といった手続きができなくなるため、代理人(納税管理人)を決める必要があります。
なお、納税管理人は税理士以外の方、つまり、ご家族などでも問題はありません。
 <納税管理人の選定手続>
提出書類:所得税の納税管理人の届出書
提出先 :納税地の所轄税務署長
提出期限:出国の時まで

2.海外転勤者の確定申告

海外転勤となった方の日本国内での所得に対する課税の考え方は概ね次のとおりです。

① 課税する所得の範囲
日本国内で発生したと判断される一定の所得
⒜ 給与などの役務提供に係る収入
… 国内での役務提供に係るもののみ課税 ⇔ 海外勤務中の給与は課税×
⒝ 家賃収入など資産の運用に係る収入
… 国内資産(ex.国内不動産・日本国債・内国法人株式)に係るもののみ課税
⇒ マイホームの賃貸収入は課税〇
※ 日本国内で発生したかどうかの判断は、実際にはかなり細かいです。
国税庁HP(タックスアンサーNo.2878/国内源泉所得の範囲)も確認下さい。

② 社会保険料や基礎控除などの生活費関連の控除
保険料の支払状況に関わらず、基礎控除・寄付金控除・雑損控除しか受けられません
  ※ 赤字が海外転勤者だと控除を受けられないものです。

③ 転勤前・国内転勤・海外転勤での課税状況を見比べ

3.さばき切れない赤字を有効活用する方法

① 不動産賃貸の赤字が出ても還付しきれない。という問題
通常、不動産賃貸で赤字が出た場合には給与と相殺して税金が返ってくるのですが、
海外転勤だと相殺する国内給料がないため、打ち切りとなってしまいます。
⇒ 青色申告の場合は欠損金の繰越控除という制度で3年間だけ赤字の持越ができます。
海外勤務が3年以内であれば、帰国した年の確定申告でまとめて還付できます。
副業規模でも海外勤務者は青色申告の申請をオススメしましょう。

② 不動産賃貸でそもそも赤字を出さないようにする案も・・・。
減価償却は建物周りでもRC躯体は47年、設備は15年と経費化する年数が異なります。
通常は、早めに経費・赤字を作るために設備もしっかり区分しますが、海外転勤の場合
はすべての部分を躯体としてノンビリ減価償却するのも1つの手です。
※ 減価償却が遅い分、所有から15年を超えても減価償却費が下がらないですし、売却時
の売却原価を増やす意図もあります。


4.何があったら確定申告できるのか

1 必要になる書類

とりあえず箇条書きですが。

① 物件価額関係
・ 売買契約書
・ 購入諸経費資料(司法書士・不動産会社・金融機関・保険会社)

② 収入関係
・ 賃貸借契約書
・ 家賃が入金される通帳

③ 経費関係
・ 管理費・修繕積立金に係る通帳
・ 保険料の通知書又は領収書
・ 返済予定表
・ 固定資産税の納税通知書
・ 賃貸仲介手数料や広告料の資料
・ その他の経費がわかる資料(税理士への報告自体はメモでも構いません)

2 吾輩に依頼されるなら

こちら料金表をご覧ください。
最初の年は新しく物件を購入した場合の上乗せもつけさせてくださいね。
http://tax-tt.com/pricelist/

ふぅ。ここ最近ガチ記事が多いですな。

ではではー。

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