ん。あけましておめでとうございます。
今回は、不動産投資を始めた方向けの内容ですな。
そもそも、何を書くのかわからへんという方向けに、まずは、不動産投資にまつわる収入・経費の全体像を掴んでいただこうという今回の記事でごわす。
１．収支内訳書・青色申告決算書のサンプルでやんす
ひとまず、収支内訳書のサンプルでやんす。
続いて青色申告決算書のサンプルでやんす。
２．書きたいもののイメージ（収入面）でやんす。
① 賃貸料
家賃収入を記載するやんす。最初の年は１２ヶ月分ない筈です。
（その他の注意事項）
⒜ サブリース契約の場合、サブリース手数料控除後が家賃となるでやんす。
⒝ 集金代行の場合は額面の家賃を書いてほしいです。
集金代行の手数料とかは、あとでは雑費とかで経費計上します。
② 礼金・権利金・更新料
礼金・更新料収入を記載するでやんす。
（その他の注意事項）
⒜ サブリース契約の場合は礼金や更新料はオーナーはもらわないのが一般的かな。
⒝ 集金代行契約とかは、この欄に記入がいります。
広告費や仲介手数料はあとで雑費とかで経費計上するので額面で頼みます。
③ 名義書換料・その他
あんまり書くことないでやんす。
原状回復費用の入居者負担分とかがここかなと。
敷金から差っ引く金額をここに乗せて、実際の原状回復費用を修繕費に載せるのが丁寧でやんすね。
３．書きたいもののイメージ（経費面）でやんす。
数が多いので、サクサク進めるでやんす。番号は見出し２からの連番でやんす。
④ 給料賃金
たぶん書くことないでやんす。
親族への給与は基本的には、後にある「専従者給与」欄を使って欲しいっす。
⑤ 減価償却費
購入した物件の躯体・設備・備品相当のうち、今年に経費化したものを載せるでやんす。
ちょっと複雑なので、別で説明するでやんす。
⑥ 貸倒金
回収できなかった家賃があったらここで経費化するでやんす。
あんまり書きたくない経費でやんすねー。
（一応丁寧に説明すると・・・）
家賃は、実際に入金がなくても入金期限に【①賃貸料】に集計してい欲しいのです。
で、回収不能が確定したら、ここで経費に・・・という訳でもなく。
副業規模・・・収入発生年度に遡って更正の請求をする。
本業規模・・・回収不能が確定した年度で経費処理する（更正の請求はしない）
となっております。青色・白色は関係ないっす。
ここは経費計上の考え方が難しいところなので、税務署や税理士に相談してほしいっス。
⑦ 地代家賃
マンション投資だと、たぶん書くことないでやんす。
人から借りた土地の上にアパート建てましたみたいな時の地代とかを載せます。
⑧ 借入金利子
不動産ローンの利息を計上するでやんす。
（注意事項）
⒜ 元本の返済は経費にならないでやんす。
⒝ 土地・建物双方の利子を計上してほしいでやんす。
土地負債利子もココでは計上して【土地等を取得するために要した負債の利子】で取り消し分を計上するイメージでやんす。
⑨ 租税公課
聞きなれない言葉ですけど、税金関係の経費を計上します。
⒜ 初年度の不動産取得税
⒝ ２年目以降の固定資産税
がここに入ります。
本業規模になってくると出てくる
⒞ 事業税
もここに入りますね。
⑩ 損害保険料
賃貸物件に関する火災保険料・地震保険料を計上します。
（注意事項）
⒜ 厳格には月割計上なので、５年分とか一括で支払った場合には注意してください。
⒝ 保険会社から【保険料証明書】が届いたりしますが、アレには地震保険料しか載っていないので信じちゃいけないっス。どっちかというと領収書とか請求書を見てほしい。
⑪ 修繕費
修繕積立と管理費、入居者入れからの際のクリーニング費用を計上します。
（注意事項）
⒜ 管理費は修繕費とは分けようという声も聴きますけど、通帳だとまとめて落ちているので、個人的にはまとめちゃった方が楽かと。
⒝ 原状回復費用は、入居者負担分控除前で計上するっス。
代わりに入居者負担分は【③名義書換料・その他】として収入にあげる。
まぁ、相殺してから上げても利益は変わんないんですけども。
⒞ 修繕積立は本質的には、修繕をするまでは積立なので経費にすべきじゃないんだけど、ワンルームマンション投資ならOKという解釈がありますので。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/12.htm
⑫ 科目空欄
白色申告だと１か所、青色申告だと５か所あるので、ここまでで適当なものが見つからない経費をここで名前を付けて計上するっス。
白色申告だと１か所しかないので、個人的には購入時諸経費をオススメするっス。
⑬ 雑費／その他の経費
ここまでで載せていない諸々の経費を計上するっス。
想定できそうなものは見出し４を見てくださいっス。
⑭ 専従者給与
親族への給与を経費にする場合に計上するっス。
副業規模の場合には、親族への給与は経費にできないっス。
本業規模でも
① 白色申告だと上限が決まっている。
② 青色申告だと予め届け出が必要
といった点は注意してほしいっス
（参考）青色事業専従者給与に関する届出書
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/12.htm
⑮ 青色申告特別控除
青色申告の特典として有名なものっスね。
黒字の場合に限り、一定金額まで経費にできるっス。
副業規模：上限10万円
本業規模：上限65万円
ただ、今年の税制改正大綱で、平成32年からはこうなるらしいですがね。
副業規模：上限10万円
本業規模で電子申告：上限65万円
本業規模で書類申告：上限55万円
んー。こんな改正で電子申告は普及するのかな？
あ、本業規模・副業規模ってさっきから出ているけど詳しくはこっちの記事で（宣伝）
◆ 本業規模と副業規模の話
http://tax-tt.com/2017/10/23/%E5%89%AF%E6%A5%AD%E3%81%A8%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%AB%E9%9D%92%E8%89%B2%E7%94%B3%E5%91%8A%E3%81%A3%E3%81%A6%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%8B%E3%81%AD/
⑯ 土地等を取得するために要した負債の利子
名前長すぎなんじゃー！通称、土地負債利子っす。
説明が面倒なんだけど、赤字の場合でもあんまり還付したくないから、土地の取得に係る借入金利子は経費にせぇへんで。という制度です。
ロジックも何もあったもんじゃない。
分数式を上手く記事にできないので、算式はこちら。
（土地負債利子の算式） 
フルローンの場合には、利子×土地建物の比率とほぼ同じ金額になりますよん。
４．多すぎるんよ、まとめとかないんかい！？
・・・あるよ。最初、これだけ張っておしまいにしようかと思ってたし。
雑費については、3,000文字を超えたので別記事にてどうぞ。
http://tax-tt.com/2018/01/03/post-501/
ではではー。