フェイスブックには細々書いてたんですが、平成30年度税制改正で相続税の小規模宅地等の特例に新たな要件が追加されていました。
相続税周りは、ここ数年、シレっと改正し過ぎなんですけど。。。
特に不動産業周りの営業マン、これ知らないで提案すると痛い目見る可能性があるので注意してください、
１．相続税の小規模宅地等の特例（貸付事業用）の概要
相続前から賃貸していた物件があった場合に、相続人がその物件を相続して賃貸も継続していたら土地を50％割引して評価するよー、という制度です。
相続税は、相続財産の大小に応じて税金が決まる制度ですので、土地を割引評価してもらえる＝相続財産が少なくなる＝相続税の減税になる。ってものでした。
※ イメージしやすさを優先したいので同一生計親族の貸付事業用とか、派生タイプについては敢えて触れませんのであしからず。
２．不動産業者の追い風になっていた制度なんですよね。
今の勤務先もそういう要素がありますが、特にハウスメーカー（〇〇建託とか〇〇ハイムとか）にとっては、相続税の増税ってすごい追い風だったんです。
今まで相続税がかからなかった人たちが、基礎控除の引下げにより相続税の課税対象者に入ってきて、その対策として、遊休地に多少小ぶりで合ってもアパート建てましょうよ、ご自宅を賃貸併用住宅に建て替えましょうよ、という営業提案をしていた訳で。
自己資金だけでできる訳もないので、アパートローンなんかも活況だったのですが、この当たり金融庁がやり過ぎだからと歯止めをかけたのも最近の話です。
３．改正の文面として掲載されていたこと（原文ママ）
ご自宅版も改正されていますが、今回は省略しております。
平成30年度税制改正大綱PDFの55頁を引用しております。
小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。
貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前３年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前３年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。）を除外する。
（注）上記の改正は、平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用する。
ただし、同日前から貸付事業の用に供されている宅地等については適用しない。
ようわからんよね。ごくごくシンプルに言うと。
相続の直前に相続対策に賃貸物件を建てて貸し始めても、特例を使えないようにするからな
ただ、不意打ちなのは否めないから、既に賃貸を始めている物件については勘弁したるわ。
あと、地主さんとかも勘弁したるわ。（どうせ面積の上限から、使える不動産は限定されるだろーし）
つー訳で、相続【税】対策だけの無茶な物件提案は今後は辞めろよ！！
ということです。
４．スッキリ図解と詳細の推定と。
いつもどおり、DON！
【１つめ黄色の図解】
改正前からの貸付やから、３年未満の貸付けでもOKやで。
【２つめ赤色の図解】
３年以上貸し付けているから、追加のハードルもクリアしてるな。OKやで。
【３つめ青色の図解】
追加のハードルにまんまと引っかかっておるな。基本NGやで！
ただ、地主さんとかは勘弁したるわ。そーなー具体的には、
相続開始３年前から被相続人が行っている（他物件を含めた）貸付事業が
事業的規模であるなら⇒特別にOKや！
事業的規模でないなら⇒基本通りNGや！
【事業的規模ってなんやねん】
んー、これから決める（笑）
まぁ、所得税の扱いだと【５棟１０室ルール】があるから、これになるんちゃうかな？
貸家なら５棟以上、アパートや区分マンションなら10室以上が事業的規模や！
！！！事業的規模の判断基準は明記されていないから、続報を待て（編集者注）！！！
加筆！
例えば、不動産貸付をいままでやっていなかった方が平成30年４月以後にアパート（全10室）を建てた場合はどーなの？
という質問がありました。
改正文章そのまま取るのであれば【相続開始前３年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者】が例外対象なので、このケースもダメなのだと思います。
５．現実起こり得そうなトラブル
① ハウスメーカー
今までは物件の完成引渡しまで相続が起きなければセーフでした。
今後は物件引渡し＋３年までに相続起きるとアウトになってしまう。
（加筆）
平成２９年１２月で着工はしていて、平成３０年４月以降に引渡しでも額面通り見るとダメということになるんだよな・・・。なにか救済措置は入れるのだろうか？
② 投資物件販売
今までは購入引渡しまで相続が起きなければセーフでした。
今後は物件引渡し＋３年までに相続起きるとアウトになってしまう。
（加筆）
投資物件だと、購入引渡しにそこまで時間はかからないけど、新築物件だとやっぱり即時引き渡しとはいかないケースもあるよね（以下略）
いずれも、サブリース（一括借上）の前提ですけどね。サブリース無しだと入居して始めて賃貸用なので。
業界大打撃！
が、販売系なら今がチャンスともいえる。平成30年3月までは３年ルールは導入されないので。
ぜひ、税理士がとばっちり受けないよう、社内研修お願いします！
なんだったら研修依頼も歓迎しますぜ！的な。
今日、書きたいことはそんなところです。