不動産屋で話していて、いつも噛み合わないなぁと感じるキャッシュフローとインカムゲインの違いを整理する、、、した！
１．念のため、言葉について確認
① キャッシュフロー
キャッシュフローは、家賃収入といった入金から銀行返済や管理費といった出金を引いたもので、ざっくり言えば月々や年単位の手残りのイメージです。
物件や借入比率にもよりますが、フルローンだとマイナス(要するに持ち出し)になるケースも少なくはないです。
② インカムゲイン
インカムゲインは、賃貸（家賃）による儲けの事です。収入から経費を引いて計算する事には変わりないのですが、元金返済のように出金はあるけど、経費にはならないものがあるので、キャッシュフローと必ずしも一致するものでもないんですよ。
２．サンプルとしてありそうな収入と支出
昔、あるなしクイズってありましたよね、マジカル頭脳パワー。
あるなしクイズ風にまとめてるとこんな感じ。。。
はい。ある方がキャッシュフローです。
これはクイズとしてひどい・・・。
というわけで比較表タイプで行きましょう。こちら！
３ 結論だけ欲しいのであれば、こういう方法もあるよん。
簿記検定や税理士試験をされている方だと馴染みあるかな、間接法風味につくるとこんなんじゃないかね。
共通している要素の方が多いので、違いが出る箇所だけ直せば良いやんという発想です。
実際、不動産屋のメンバーや銀行さんに説明するときはこっちの方が早いねー。ベースの言葉はご存じですし、全部計算しなおすのも面倒なので。
① キャッシュフローからキャピタルゲインへ
② キャピタルゲインからキャッシュフローへ
４．まぁ、最低限まとめると・・・・。
① 自己資金
自己資金の有無により大きく数値が変わるのはキャッシュフロー！
損益にはそこまでは影響しない（建物の利息しか反映しないので）
② 物件の土地建物内訳（減価償却）
物件の土地・建物の内訳（減価償却）により、損益は結構変わる！
キャッシュフローは、物件価格の内訳とはなにも関係しない。
③ 購入時のみの経費
キャッシュフローにしろ損益にしろ、購入時のみかかる費用が存在するので、初年度と２年目以降（経常収支）両方を見る癖をつけた方が良いかな。
初年度は購入時経費を手元資金で出さなければいけないので、その当たりで資金ショートしないことを。
２年目以降は純粋な採算のチェックという感じ。
あとは、税金計算上黒字化するのはいつ頃か、というのも大事だけれども、今回のテーマからは逸れる気がするので別の機会にでも。
ではでは～