マイホーム・マンション投資、サラリーマンがローンを組むときの注意点

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おこんばんは、天気予報をマジメに薬袋(みない)ので、洗濯物がやられそうでした。

一人暮らしの宿命ですな。

先生っぽいネタ、税理士っぽいネタと続けていたので、不動産屋っぽいネタもそろそろ書こうかと。

良く考えたら、1回も書いてないでやんの!

今回の内容は、不動産とローンにまつわる様々な「年」の話やで!

1.マイホーム購入の適正年齢は30歳~45歳という3つの理由

という訳で、1ネタ目。結論はある意味図解に乗せているのですが、ポイントは以下の3つ

① 年収のジャッジは3年分の給与情報が一般的

② 年収に応じてローン上限が変わってくる

③ 団体信用生命保険には年齢の上限がある

お、NEVERまとめっぽい書き出しになった。では、内容行ってみようー!

① 年収のジャッジは3年分の給与情報が一般的

住宅ローンに限った話ではありませんが、お金を借りるという行為は「お金を利息を付けて返せる」という信用があっての行為です。

サラリーマンの場合、年収がその根拠になる訳ですが、1年だけだと、勤め人としてはまだまだ信用ないですよね、そういう意味で同じ会社で3年働いている事が条件になりやすいです(キャリアアップの転職は例外)

ということは、一般的な入社年齢の大卒22歳からすると、3年経ったタイミングの25歳から年収ジャッジをしてもらえるようになるわけです。

② 年収に応じてローン上限が変わってくる

銀行によって、また、金利によって多少は変わりますが、住宅ローンの上限はだいたい「年収の5.5~6.5倍」と言われています。

私が住んでいる中野区だと、平均相場は5,500万円・・・ホントかよ!?

だそうで、頭金を10%出す計算で、残り5,000万円を住宅ローンで賄おうとすると年収800万円くらい必要になるわけです。年収750万円でギリギリですな。んー。無理がある。

なんだか気に入らないので勝手に改めます。北区(赤羽とかね)の平均が4,400万らしいのでそっちで。

年収600万円で、頭金以外の4,000万円がなんとかカバーできそう。

上場企業の年齢別平均年収で、30歳が500万円、40歳が600万円だそうな。

んー、親の援助があれば30歳、援助なしだと40歳が1つの目安かも(JOJOに条件設定が適当に・・・)

③ 団体信用生命保険には年齢の上限がある

じゃあ、もっと出世してから買えばいいじゃない、というところにあるのがこの話。

唐突に出てきた言葉なので要約すると「住宅ローンの残債を保険金額とする生命保険」です。

銀行としても、年収をあてにする以上、亡くなられてしまったら返してもらえないわけですからね。

こまごま省略しますが、大体の場合、加入してと言われます。

で、この保険、保障期間の締め切りがありまして、81歳(までに返済できる残債)しか保障されません。

50歳でマイホームを買うと、35年ローンでは保障されない期間が出てくるため銀行が嫌がることになり、結果として30年ローンしか組めないこととなります。

ということは35年ローンが組める限界がだいたい45歳なんだという事です。

 あ、税理士としての記事ではないので、住宅ローン控除や住宅資金贈与の話はしませんぜ、旦那。

2.マンション投資(不動産投資)は、物件による年数縛りにも目を向けよう!

1番だけで充分な記事が書けた気がするので、ここから明日に回してやろうかと思いましたが続けます。

はい、スタッフさん、次のクリップちょうだい、ドン!

(投稿画像の大きさの変え方をようやく学習した!)

① 耐用年数と減価償却の話

税理士さんは良く知っていて、一般の人にはトンデモなくなじみの薄い「耐用年数」というものがあります。

ざっくりいうと「その資産が何年間使える’ことにして’経費計算をするか」というものです。

車だと普通車で6年、軽トラは4年ということになっているので、自営業の方が400万円の軽トラを購入したら、400万円÷4年=毎年100万円ずつ経費にできるよ、というイメージです。

これのことを税務・会計の世界では「減価償却」といいます。字面を砕くと「価値が減ったことを償却=費用とする」という感じでしょうか。

 あ、税理士としての記事ではないので、やれ定率法だの具体的な減価償却の話はしませんぜ、旦那。

② 耐用年数とローンの関係

まず、建物の耐用年数は物件の造り・用途によって異なります。

(人に貸すこと場合も含めた)住居利用のものですと、RC(鉄筋コン)で47年、一番短い木造で22年とされています。

あくまで、税金計算・経費計算上のルールではあるのですが、ローンを組む際にもこれが流用されます。

具体的には、アパートなら22年で使えなくなっちゃう(家賃を稼げなくなる)から、22年以上のローンは認めないよ、という考え方です。

正直、銀行の横着を感じざるを得ません。最近は耐用年数+5年くらいOKとか出てきていますが、ベースは耐用年数によっています。

築年数15年のRCだったら、47年-15年=32年ということになり、その分短くなるわけです。

 あ、減価償却における中古耐用年数は築年数を引くだけじゃダメですよ、でも税理士としての記事ではないので、この辺の話はしませんぜ、旦那。

③ マンション投資の場合は、購入者の情報は甘めに見てくれる。

基本的には、マンション投資でも年収や年齢の要素を加味して、貸出上限や期間を決めていきます。

ですが、マンション投資の場合「年収の10倍」まで借りれたり、「返済終了が80歳超」でも大丈夫だったりします。

これは、マンション投資が「物件そのものの稼ぐ力」を考慮にいれているからです。

実際、80歳で亡くなったとしても、マンションとローンを相続すれば、引き続き稼ぐことも返済することもできる訳で。

そういう意味では、50歳過ぎてから住宅ローンで自宅を購入するなら、マンション投資をしつつ、その家賃収入で賃貸物件に住むという発想もなくはないかな。

返済期間に余裕あるし。お子さんも1人暮らしをしているでしょうから、広い部屋はいらないでしょうし。

 ん。あまりにもキレイにまとまりすぎてオチがない。

まぁいいや。ではこの辺で~。

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